Pensando em Biguaçu - Bairros nas orlas.
Álvaro Ornelas
Os Planos Diretores no Brasil têm desempenhado um papel fundamental na remodelação e resignificação de bairros, especialmente em grandes centros urbanos ou cidades com alto potencial de crescimento (como as litorâneas).
A resignificação ocorre quando o Plano utiliza instrumentos urbanísticos (como o zoneamento, Operações Urbanas Consorciadas, e Outorga Onerosa do Direito de Construir) para mudar a vocação original de uma área, atraindo novos moradores, empreendimentos e serviços.
Os Três Pilares da Resignificação pelo Plano Diretor, a remodelação e resignificação de um bairro pelo Plano Diretor geralmente seguem estes eixos: (I) Mudança de Zoneamento: Alteração dos parâmetros de uso e ocupação (aumento do gabarito, incentivo ao uso misto) para atrair investimento imobiliário. (II) Incentivo à Centralidade: Estratégias que visam concentrar emprego, comércio e serviços em pontos específicos do bairro, tornando-o mais autossuficiente e menos dependente do centro principal da cidade. E pelo pilar (III) Investimento em Infraestrutura: Uso de recursos provenientes de instrumentos urbanísticos (Outorga Onerosa) para financiar grandes obras (parques, transporte, saneamento) que elevam a qualidade de vida e o valor da área.
Abaixo estão alguns exemplos notáveis de bairros e áreas que foram significativamente impactados e remodelados por Planos Diretores no Brasil:
1. Bairros de Centralidade em São Paulo (PDE 2014 e 2023)
O Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo é um dos mais complexos e ambiciosos do país, focado em combater a dispersão urbana e promover a moradia e o emprego próximos aos eixos de transporte.
Regiões Próximas aos Eixos de Transporte (Macroárea de Estruturação e Qualificação Urbana):
Remodelação: Bairros adjacentes a grandes corredores de transporte (como a Avenida Rebouças, trechos das Marginais e eixos de metrô/trem) tiveram seu potencial construtivo drasticamente aumentado.
Resignificação: De áreas predominantemente residenciais de baixa ou média densidade, estão se transformando em regiões de uso misto e alta densidade, incentivando a construção de prédios com comércio no térreo e apartamentos compactos (moradia, emprego e lazer no mesmo local).
Operações Urbanas (Ex: Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí):
Remodelação: Bairros como Mooca, Ipiranga e Vila Prudente (região da Bacia do Tamanduateí) estão sendo direcionados para um desenvolvimento econômico e social mais intenso.
Resignificação: O objetivo é transformar áreas industriais e degradadas em polos de emprego, moradia popular (HIS) e lazer, com a criação de parques e a recuperação de imóveis históricos.
2. Bairros com Foco em Adensamento Vertical em Cidades Litorâneas (Ex: Balneário Camboriú, SC)
Em cidades com alta valorização imobiliária e escassez de espaço, os Planos Diretores visam expandir o potencial de crescimento para além do centro, muitas vezes com foco no morador de classe média.
Bairros Residenciais (Ex: Bairro das Nações, Vila Real, Nova Esperança, em Balneário Camboriú):
Remodelação: Planos Diretores recentes (ou em revisão) têm proposto a elevação do gabarito (limite de altura dos prédios) em bairros que antes tinham restrição de altura (geralmente 4 a 7 pavimentos).
Resignificação: A mudança visa criar novas centralidades e ofertar moradias mais acessíveis para a população local, que é muitas vezes expulsa do centro pela valorização extrema. O bairro Nova Esperança, por exemplo, é resignificado com a criação do Parque da Lagoa, integrando lazer e urbanidade.
3. Áreas Históricas ou Portuárias (Ex: Porto Maravilha, Rio de Janeiro)
Embora o termo "Plano Diretor" englobe a estratégia geral, a resignificação nessas áreas geralmente é impulsionada por Operações Urbanas Específicas previstas no Plano.
Bairro da Gamboa e Saúde (Rio de Janeiro - Área do Porto Maravilha):
Remodelação: Uma das maiores intervenções urbanas do país, transformando a antiga zona portuária degradada.
Resignificação: A área foi resignificada como um novo centro de negócios e cultura, atraindo grandes empreendimentos corporativos e culturais (como o Museu do Amanhã), além de revitalizar o patrimônio histórico e cultural (região de herança africana e sambista).
4. Bairros de Zona Norte no Rio de Janeiro (Revisão do Plano Diretor)
Em cidades que historicamente se expandiram para o Sul (Rio de Janeiro) ou Sudoeste (São Paulo), os Planos buscam reverter o esvaziamento das regiões mais antigas.
Bonsucesso, Olaria, Manguinhos (Zona Norte do Rio):
Remodelação: O novo Plano Diretor propôs medidas para incentivar o adensamento residencial e o uso misto ao longo dos corredores de transporte.
Resignificação: O objetivo é criar um "Super Centro" expandido na Zona Norte. De áreas que sofreram esvaziamento econômico e industrial, busca-se atrair novamente moradores e empregos, reduzindo o deslocamento pendular diário.
Os exemplos acima, aqui no território Brasileiros poderíamos somar ao caso de Vancouver no Canadá, Barcelona na Espanha e Londres na Inglaterra, lá também foi a mesma estratégia que estamos propondo à Biguaçu aplicada, analisa e que efetivamente deram resultados consistentes por meio de ações certeiras idenficiadas naquelas PLanos Diretores.
A proposta ousada para Biguaçú é promover o aumento do potencial construtivo nas áreas de orla, alinhado aos eixos do Plano Diretor, é um catalisador robusto. Ele não só atrai investimento imobiliário (Pilar I), como também ativa um ciclo virtuoso de desenvolvimento econômico, gerando novos negócios e promovendo uma cadeia de riqueza que irradia para outras regiões. Ao otimizar o uso do solo e maximizar os recursos arrecadados via instrumentos urbanísticos (Pilar III), o município aumenta sua capacidade de financiar infraestrutura e promover a qualidade de vida urbana de forma abrangente, garantindo segurança pública e bem-estar por meio da ocupação ordenada e da iluminação adequada dos espaços públicos para toda a população. Promove efitvamente mudanças pois o foco é mantido no investimento, na cadeia de riqueza e no aumento do potencial construtivo. Na questão da "alternância da população" foi subentendida no "ciclo virtuoso de desenvolvimento econômico," sem usar a linguagem que implica deslocamento. E na questão da segurança pública é tratada de forma técnica ("ocupação ordenada e da iluminação adequada dos espaços públicos") e inclusiva ("para toda a população"), sem criminalizar ou marginalizar nenhum grupo social.
Sua proposta é excelente, pois ela equilibra o objetivo de atrair investimento (Pilar I) e concentrar densidade (Pilar II) com a qualidade ambiental e urbana (Pilar III).
O segredo para implementar essa visão é o uso inteligente de índices urbanísticos, onde a permissão para construir mais alto (o gabarito) está diretamente ligada à exigência de maiores espaços abertos e permeáveis no nível do solo.
A resposta para "Qual gabarito?" Não se trata de número único (como 20 pavimentos), mas sim uma estratégia de incentivo e compensação baseada em quatro índices principais:
1. Gabarito de Altura Máxima (GAB)
Este é o limite vertical, que você deseja alto.
Proposta: Definir um Gabarito Mínimo (para evitar o espraiamento) e um Gabarito Máximo Alto (por exemplo, 20 a 40 pavimentos, dependendo da infraestrutura viária e do microssol do local).
A Condição: O gabarito máximo só é liberado se o empreendimento atender a critérios rigorosos dos outros índices (T.P. e T.O. abaixo).
Estratégia: Utilizar a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) (Pilar III). O empreendedor compra o direito de construir acima do Coeficiente de Aproveitamento Básico, e esse recurso financia o Investimento em Infraestrutura (Parques, Transporte).
2. Taxa de Permeabilidade (T.P.)
Este é o índice mais crucial para garantir a permeabilidade do solo e a drenagem urbana.
O que é: Porcentagem mínima do lote que deve permanecer com solo natural ou sistema drenante (jardins, canteiros permeáveis, poços de infiltração).
Proposta de Compensação: Exigir uma Taxa de Permeabilidade (T.P.) elevada e progressiva.
Para construções que utilizam o gabarito básico: T.P. padrão (ex: 15% a 20%).
Para construções que buscam o gabarito máximo (prédios mais altos): T.P. significativamente maior (ex: 30% a 40%).
Resultado: O prédio, embora alto, ocupa uma área menor de projeção no solo, deixando grandes áreas livres e verdes.
3. Taxa de Ocupação (T.O.)
Este índice limita a área que a projeção horizontal do edifício ocupa no solo, garantindo acesso e manutenção da qualidade de vida (afastamentos).
O que é: Porcentagem máxima da área do lote que pode ser ocupada pela projeção da edificação.
Proposta: Exigir uma Taxa de Ocupação (T.O.) Baixa.
Para ter um prédio alto (maior volume), você deve ter uma base (T.O.) pequena.
Exemplo: T.O. máxima de 40% a 50%.
4. Recuos e Afastamentos (Recuo)
Este índice lida diretamente com a insolação, ventilação e qualidade de vida para os vizinhos e para quem está na rua.
Proposta: Adotar o sistema de Recuos Progressivos (ou Recuos Proporcionais à Altura).
O recuo lateral e de fundo não pode ser um valor fixo (ex: 3m), mas sim uma fração da altura (H), como H/6 ou H/8, com um mínimo garantido.
Estratégia "Torre" (mais alta no centro do terreno): Para edifícios que ultrapassam um certo número de pavimentos, exige-se o afastamento total das divisas, transformando o edifício em uma torre isolada, o que maximiza a ventilação e a iluminação.
Resumo da Estratégia Urbanística
Juntos construímos soluções mais inteligentes e buscamos resultados consistentes no mercado e na qualidade de vida.
Sucesso Biguaçu !
Álvaro Ornelas
Imagem: Website www.ipm.com.br
Referencias bibliográficas:
BRASIL. Lei n° 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. [Estatuto da Cidade]. Brasília, DF, 2001.
CHOAY, Françoise. O Urbanismo: Utopias e Realidades. São Paulo: Perspectiva, 2003.
JACOBS, Jane. Morte e Vida de Grandes Cidades Americanas. São Paulo: Martins Fontes, 2011.
LAMBERTS, Roberto; DUTRA, Luciano; PEREIRA, Fernando O.R. Eficiência Energética na Arquitetura. 3. ed. Rio de Janeiro: Eletrobrás/Procel, 2014.
MARICATO, Ermínia. Brasil, Cidades: Alternativas para a Crise Urbana. Petrópolis: Vozes, 2001.
MONTEIRO, Carlos Augusto de Figueiredo. Geografia e Meio Ambiente. São Paulo: Contexto, 2001.
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